Investissement immobilier en Suisse : Achat direct ou fonds cotés, que choisir ?
- Tom Collomb
- Mar 18
- 14 min read
L’essentiel en bref
Diversification : Les fonds immobiliers cotés permettent d’investir indirectement dans de nombreux immeubles (diversification élevée), alors que l’achat immobilier direct concentre l’investissement sur un seul bien (risque moins diversifié).
Liquidité : Les fonds cotés sont très liquides – on peut acheter ou vendre des parts en Bourse rapidement – tandis qu’un bien immobilier physique est peu liquide (vente pouvant prendre des mois).
Accessibilité : Investir via un fonds nécessite peu de capital initial (quelques centaines ou milliers de CHF pour une part), alors qu’un achat direct exige un apport important (typiquement 20-25 % du prix du bien en fonds propres, plus les frais d’achat) .
Gestion : Un fonds immobilier est géré par des professionnels, ne requérant aucune intervention de l’investisseur, alors qu’un bien détenu en direct demande une gestion active (recherche de locataires, entretien ou recours à une gérance).
Fiscalité : Les fonds immobiliers suisses cotés bénéficient d’une fiscalité avantageuse lorsqu’ils détiennent directement les immeubles : l’investisseur n’est pas imposé sur la fortune ni sur le revenu pour la part liée aux immeubles du fonds . En revanche, un propriétaire direct sera imposé sur les loyers perçus (comme un revenu ordinaire) et la valeur du bien (impôt sur la fortune) , et paiera un impôt sur la plus-value à la revente.
Potentiel de rendement : Un bien détenu en direct offre un potentiel de rendement sur fonds propres plus élevé (loyers + plus-value, surtout avec effet de levier hypothécaire), mais avec des risques concentrés. Les fonds cotés offrent généralement un rendement plus modéré et stable (p. ex. ~2–3 % de rendement annuel courant pour un fonds résidentiel suisse) , en contrepartie d’une diversification accrue.
Levier financier : L’achat direct permet d’utiliser un financement hypothécaire (levier) pour augmenter le rendement (empruntant ~70–80 % du prix du bien, intérêts déductibles des impôts), ce qui n’est pas le cas pour un investissement en fonds (on investit généralement en fonds propres, le fonds pouvant lui-même avoir un endettement modéré).
Introduction
Investir dans l’immobilier en Suisse peut se faire de deux manières principales : l’achat direct d’un bien immobilier (appartement, maison ou immeuble de rendement) ou l’investissement dans un fonds immobilier coté en Bourse (une forme d’immobilier indirect). Pour un investisseur résident en Suisse – citoyen ou étranger titulaire d’un permis C, donc libre d’acquérir des biens immobiliers – il est important de comprendre les avantages et inconvénients de chaque formule avant de faire un choix d'investissement.
Dans cet article, nous comparons ces deux options d’investissement selon plusieurs critères clés (diversification, liquidité, accessibilité, etc.). L’objectif est d’éclairer le lecteur sur les forces et faiblesses de l’investissement via des fonds immobiliers cotés par rapport à l’achat immobilier direct, afin de l’aider à prendre une décision en fonction de ses objectifs et contraintes personnels.
Tableau comparatif
(ISF = impôt sur la fortune)
Analyse détaillée
Diversification
La diversification désigne la répartition du risque sur plusieurs actifs. Sur ce point, les fonds immobiliers cotés offrent un atout majeur : en achetant des parts de fonds, vous investissez indirectement dans des dizaines de biens immobiliers différents (logements, immeubles commerciaux, etc.), souvent répartis sur plusieurs régions. Cela dilue le risque : la vacance ou la baisse de valeur d’un immeuble du portefeuille est compensée par les performances des autres. En somme, votre risque est mutualisé entre de nombreux locataires et emplacements. Cette capacité à englober un grand nombre de propriétés fait que l’investissement immobilier indirect offre généralement un potentiel de diversification bien supérieur à l’investissement direct .
En revanche, acheter un bien immobilier en direct signifie placer une part significative de son patrimoine dans un seul actif. Votre risque est alors concentré sur ce bien unique : si un problème survient (loyers impayés, dégâts, quartier moins attractif, etc.), tout votre investissement est impacté. Il est bien sûr possible de diversifier en achetant plusieurs immeubles, mais cela requiert un capital très important. Peu d’investisseurs individuels ont les moyens de constituer un large portefeuille de biens en direct. Ainsi, pour la plupart des particuliers, l’investissement direct dans « la pierre » se limite à un ou deux biens, ce qui entraîne un risque spécifique élevé comparé à un fonds qui en détient des dizaines.
Liquidité
La liquidité mesure la facilité et la rapidité avec lesquelles on peut entrer ou sortir d’un investissement. Les parts de fonds immobiliers cotés sont très liquides : elles s’achètent et se vendent en Bourse comme n’importe quelle action. Concrètement, cela signifie qu’un investisseur peut généralement revendre ses parts en quelques jours (voire instantanément pendant les heures de marché) en obtenant le cours du jour. Cette liquidité offre de la flexibilité : on peut ajuster son investissement immobilier indirect rapidement en fonction de ses besoins de cash ou de l’évolution du marché. Il n’y a pas de durée minimale de détention imposée, ni de lourdes formalités pour vendre des parts – un simple ordre de bourse suffit.
À l’opposé, un bien immobilier détenu en direct est un actif peu liquide. La vente d’une maison ou d’un immeuble prend du temps : il faut trouver un acheteur, éventuellement passer par une agence, négocier le prix, puis accomplir les démarches notariales et administratives. En Suisse, il n’est pas rare qu’une transaction immobilière prenne plusieurs mois, voire plus selon le type de bien et la conjoncture économique. De plus, on ne peut vendre qu’en bloc (on ne vend pas « une chambre » séparément), ce qui réduit la flexibilité financière. Par conséquent, investir en direct immobilise votre capital sur le long terme : il faut être prêt à s’engager pour des années sur un bien, sans garantie de pouvoir le revendre rapidement au prix souhaité.
Accessibilité
L’accessibilité financière de l’investissement diffère radicalement entre les deux options. Les fonds immobiliers cotés permettent d’investir avec un ticket d’entrée très faible. Il suffit d’acheter une ou quelques parts de fonds, dont le prix unitaire peut varier de quelques centaines à quelques milliers de francs selon le fonds. Cela rend l’immobilier indirect accessible à presque tous les budgets : même avec, par exemple, CHF 5’000, vous pouvez déjà répartir votre argent sur plusieurs fonds immobiliers. De plus, les frais d’entrée se limitent aux éventuels frais de courtage. En somme, l’investisseur particulier peut accéder au marché immobilier via les fonds avec un capital modeste, tout en profitant d’un portefeuille déjà diversifié.
L’achat immobilier direct, lui, demande des ressources financières importantes. En Suisse, pour acquérir un bien, il est généralement requis d’apporter au minimum 20 % du prix en fonds propres (et souvent 25 % pour un immeuble de rendement) . Par exemple, pour un appartement à CHF 800’000, cela représente un apport initial d’environ CHF 160’000 à 200’000. À ces fonds propres s’ajoutent les frais d’acquisition (droits de mutation, notaire, etc.) qui peuvent représenter plusieurs pourcents du prix. Cette barrière à l’entrée réserve l’investissement direct à des investisseurs ayant soit un patrimoine élevé, soit une capacité d’emprunt conséquente. Par ailleurs, même pour quelqu’un disposant de l’apport, concentrer une somme aussi importante dans un seul projet peut être contraignant (on immobilise une grosse part de son épargne dans un seul bien).
Gestion des immeubles
Investir via un fonds immobilier coté ne requiert aucune gestion des biens pour l’investisseur. Le fonds est géré par des spécialistes de l’immobilier qui s’occupent de tout : sélection et achat des immeubles, relations avec les locataires, entretien des propriétés, etc. En tant que porteur de parts, vous n’avez aucune démarche administrative ou opérationnelle à réaliser – pas de locataires à trouver, pas de travaux à superviser. C’est un investissement « clé en main ». Les frais de gestion sont mutualisés au sein du fonds (et inclus dans les frais courants du fonds). Pour un investisseur qui ne souhaite pas s’impliquer au quotidien, ou qui manque de connaissances pointues du marché immobilier, le fonds offre une solution passive. Il suffit de suivre la performance de ses parts et de décider éventuellement d’acheter ou vendre en fonction de ses objectifs.
En revanche, devenir propriétaire direct implique une gestion active et du temps. Si vous achetez pour louer, vous devrez :
annoncer et montrer le logement,
sélectionner les locataires,
établir les baux,
percevoir les loyers,
gérer les éventuels impayés,
effectuer les réparations et entretiens courants,
assurer le bien,
etc.
Ces tâches sont chronophages et requièrent un certain savoir-faire juridique, technique et relationnel. Il est possible de déléguer la gestion à une régie (agence immobilière) moyennant des honoraires, mais cela réduit alors le rendement net. Quoi qu’il en soit, en cas d’imprévu (vacance prolongée du logement, gros travaux non planifiés, hausse des taux hypothécaires), c’est au propriétaire d’assumer et de trouver des solutions. De plus, pour optimiser la performance de son bien, il faut suivre le marché local (loyers pratiqués, tendances) et éventuellement réaliser des améliorations – autant d’aspects pris en charge automatiquement dans le cas d’un fonds. Par contre, comme toute gestion active, vous restez maître de votre stratégie d'investissement et touchez l'intégralité du rendement.
En somme, investir en direct demande d’être prêt à “mettre les mains à la pâte” ou à payer quelqu’un pour le faire.
Fiscalité
La fiscalité des deux modes de détention diffère sensiblement en Suisse. Les fonds de placement immobiliers cotés peuvent offrir un traitement fiscal avantageux pour les investisseurs privés, à condition qu’il s’agisse de fonds qui détiennent directement les immeubles (et non via des sociétés intermédiaires). Dans ce cas, la loi suisse prévoit que les revenus locatifs et la fortune immobilière du fonds soient imposés au niveau du fonds uniquement, et exonérés chez l’investisseur privé. Autrement dit, l’investisseur ne paie pas d’impôt sur le revenu pour la part de dividende provenant des loyers du fonds, ni d’impôt sur la fortune pour la part de la valeur des immeubles détenue via le fonds. On évite ainsi une double imposition économique (les immeubles du fonds sont déjà taxés, généralement à l’impôt sur les sociétés autour de 15 %). Concrètement, les distributions de nombreux fonds immobiliers suisses sont en grande partie nettes d’impôts pour les particuliers (hors éventuel impôt anticipé récupérable), ce qui augmente le rendement après impôts pour l’investisseur. De plus, la vente de vos parts de fonds réalise en général un gain en capital exonéré d’impôt (comme pour les actions, les plus-values privées ne sont pas taxées en Suisse).
À l’inverse, la propriété immobilière directe soumet le propriétaire à une imposition directe. Les loyers perçus sont imposés comme un revenu ordinaire et s’ajoutent à votre revenu imposable (au taux marginal, souvent élevé). Si le bien n’est pas loué mais occupé par vous-même, l’administration fiscale calculera un loyer imputé (valeur locative) ajouté aussi à votre revenu. Parallèlement, la valeur du bien immobilier entre dans votre fortune imposable chaque année (après déduction de l’hypothèque si vous en avez une). Les propriétaires peuvent heureusement déduire de leur revenu imposable les intérêts hypothécaires payés ainsi que les frais d’entretien, ce qui allège quelque peu la note fiscale. Enfin, lors de la revente d’un immeuble, la plus-value réalisée est soumise à un impôt spécial (impôt sur les gains immobiliers), prélevé par le canton, dont le taux dépend du bénéfice et de la durée de détention (une détention longue réduit généralement l’impôt qui peut s'élever jusqu'à 60% de la plus value pour certains cantons). En résumé, sur le plan fiscal, un investissement direct supporte l’imposition des revenus locatifs et de la fortune immobilière chez le particulier, tandis qu’un investissement via un fonds immobilier (directement propriétaire des immeubles) transfère la charge fiscale au fonds et peut ainsi se révéler plus efficace fiscalement pour l’investisseur final privé.
Potentiel de rendement (et risque associé)
Le rendement d’un investissement immobilier provient des revenus (loyers) et de la prise de valeur du bien sur le long terme (plus-value). Historiquement, l’immobilier suisse a offert des rendements attractifs et réguliers : les prix ont progressé de façon continue sur les dernières décennies, faisant de la pierre une valeur prisée pour sa stabilité.
Les fonds immobiliers cotés offrent généralement un rendement courant modéré mais stable. Typiquement, un fonds immobilier résidentiel suisse distribue un dividende annuel qui correspond à environ 2 à 3 % du prix de la part (ce chiffre peut varier selon les fonds et les conditions du marché). Ce rendement est comparable aux rendements locatifs nets de l’immobilier résidentiel direct. À cela s’ajoute l’évolution du cours de la part : sur le long terme, la valeur des parts de fonds progresse en fonction de l’appréciation des immeubles détenus et de l’offre/demande du marché boursier. Par exemple, malgré des fluctuations annuelles, les fonds immobiliers cotés suisses ont affiché une performance totale d’environ 6,5 % par an sur les dix dernières années (dividendes réinvestis et hausse de la valeur). Ce rendement s’accompagne d’une volatilité plus élevée qu’un bien physique : les cours boursiers varient chaque jour et peuvent connaître des baisses significatives à court terme (ex: chute temporaire de –20 % pendant la panique de mars 2020) . Néanmoins, sur un horizon long, les fonds immobiliers ont suivi la tendance ascendante de l’immobilier suisse, avec en prime la régularité des revenus distribués. Le risque principal des fonds est la volatilité boursière et le fait que le cours peut s’éloigner de la valeur nette des actifs immobiliers (présence possible d’un agio = prime, ou d’un désagio = décote, par rapport à la valeur nette d’inventaire du fonds ). L’investisseur doit donc tolérer ces fluctuations de court terme.
Du côté de l’immobilier direct, le potentiel de rendement sur fonds propres peut être plus élevé, en particulier grâce à l’effet de levier du financement hypothécaire (voir section suivante). En investissant en direct, vous percevez l’intégralité des loyers (net des charges) et vous bénéficiez seul de toute la plus-value à la revente. De plus, vous économisez les frais de gestion de fonds. Ainsi, un projet bien mené peut dégager un rendement annuel important sur l’argent investi, surtout si le marché immobilier monte. Cependant, les rendements de l’immobilier direct varient fortement selon les cas : localisation et type de bien (un immeuble dans une grande ville peut avoir un rendement locatif plus faible en % qu’un bien en périphérie, mais une plus-value plus forte), niveau d’emprunt et taux hypothécaires, efficacité de la gestion, etc.
Le risque est également plus concentré : un imprévu (logement vacant plusieurs mois, mauvais payeur, grosses réparations) peut fortement entamer le rendement de l’année. L’absence de mutualisation rend la performance d’un investissement direct moins prévisible – on peut avoir de très bonnes surprises comme de mauvaises.
Par ailleurs, l’horizon doit être suffisamment long pour amortir les frais d’achat et les aléas. L’immobilier direct est souvent vu comme un investissement « résilient » sur longue période, mais avec des rendements annualisés qui peuvent être inégaux.
En pratique, la comparaison des rendements nets entre fonds et direct dépend beaucoup du contexte individuel : par exemple, une analyse a montré qu’avec un taux hypothécaire bas (~1 %) et un taux d’imposition modéré, l’investissement direct pouvait rapporter davantage, alors qu’avec un taux d’intérêt plus élevé (~2,5 %) ou une fiscalité lourde, le fonds immobilier coté devenait plus avantageux en termes de revenu net. Chaque situation est unique, et il faut comparer in fine le rendement après frais et impôts des deux solutions par rapport au risque assumé.
Levier financier (endettement)
Un atout déterminant de l’investissement immobilier direct est la possibilité de recourir au levier financier, c’est-à-dire à l’endettement hypothécaire. Les banques suisses prêtent couramment jusqu’à 75–80 % de la valeur d’un bien immobilier (selon le type de bien et la situation de l’acheteur). Grâce à ce levier, un investisseur peut engager, par exemple, CHF 200’000 de fonds propres pour acquérir un bien de CHF 1 000’000, la banque finançant les CHF 800’000 restants via une hypothèque. Ce mécanisme amplifie le rendement sur fonds propres : si le bien génère 5 % de rendement brut (loyers) et que l’hypothèque coûte 1,5 % d’intérêts, l’effet de levier permet d’obtenir un rendement de 19%, bien supérieur à 5 % sur l’apport initial. De même, en cas de plus-value, celle-ci profite à 100 % au propriétaire alors qu’il n’a financé qu’une fraction du bien – un gain en capital de 10 % sur le prix du bien représente +50 % sur les fonds propres dans notre exemple (avant impôts). L’endettement permet donc de doper la rentabilité d’un projet immobilier réussi. Il faut souligner que les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus, ce qui encourage ce mode de financement. Cependant, ce levier augmente également les risques : si les taux d’intérêt montent ou si le bien perd de la valeur, l’investisseur se retrouve malgré tout avec la dette à rembourser. Un fort levier peut conduire à des situations difficiles (pression financière, vente forcée) en cas de retournement du marché ou de hausse marquée des taux. Il convient donc d’utiliser l’hypothèque avec prudence.
À l’inverse, un investissement via un fonds immobilier coté ne permet pas à l’investisseur privé d’utiliser directement un levier bancaire pour acheter ses parts. On achète généralement des parts de fonds cash avec ses liquidités. Bien sûr, rien n’interdit de financer l’achat de parts avec un prêt personnel ou sur marge, mais c’est rare et peu recommandé pour le grand public. En pratique, l’effet de levier existe plutôt au niveau du fonds lui-même : certains fonds immobiliers contractent des hypothèques sur les immeubles qu’ils détiennent, mais en Suisse ces taux d’endettement des fonds restent modérés (limités par la loi, à un tiers de la valeur vénale des immeubles) dans un but de gestion prudente. L’investisseur en fonds profite donc indirectement d’un petit levier déjà inclus, mais n’a pas la maîtrise de ce niveau d’endettement. En contrepartie, il ne court pas le risque personnel d’un appel de marge ou d’une saisie, et ne paye pas d’intérêts. Le rendement des fonds est généré principalement par les fonds propres investis et la gestion professionnelle, sans recours massif à l’emprunt. Ainsi, le levier est un différenciateur important : il peut booster significativement le rendement d’un achat direct (au prix d’un risque accru), alors que dans un fonds coté, le rendement provient plus simplement des loyers et de la valorisation des immeubles, sans endettement important de la part de l’investisseur individuel.
Conclusion
En définitive, le choix entre un fonds immobilier coté et un achat immobilier direct dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de vos contraintes. Si vous privilégiez la simplicité, la flexibilité et la diversification, les fonds immobiliers cotés apparaissent comme une solution attrayante pour s’exposer au marché immobilier suisse sans gros engagement ni tracas de gestion. Ils conviendront à ceux qui recherchent un rendement stable, un complément de revenu passif, ou qui disposent d’un capital limité à investir tout en voulant minimiser les risques spécifiques.
En revanche, si votre objectif est d’optimiser le rendement sur vos fonds propres, que vous avez la capacité financière (et l’envie) d’acquérir un bien et de gérer un projet immobilier sur le long terme, l’investissement direct peut être envisageable. Il offre un lien tangible avec le bien (certains apprécient de « posséder de la pierre »), un contrôle sur les décisions et la possibilité d’utiliser l’endettement à votre avantage. Bien mené, un achat immobilier direct peut générer une performance supérieure, mais en assumant des responsabilités accrues et un risque moins dilué.
Il n’y a pas de réponse universelle : pour un investisseur prudent en quête de simplicité, les fonds immobiliers seront souvent recommandés, tandis qu’un investisseur averti, prêt à s’impliquer et à prendre des risques concentrés, pourrait préférer l’acquisition directe. L’important est d’analyser soigneusement sa situation personnelle – tolérance au risque, horizon de placement, situation fiscale, capacité de financement – et pourquoi pas de consulter un conseiller, afin de choisir la formule la mieux adaptée. Dans bien des cas, ces deux approches ne sont pas mutuellement exclusives et peuvent même se compléter dans un portefeuille : rien n’empêche d’investir une partie en fonds cotés pour la diversification et la liquidité, et une partie en direct pour booster le rendement. Quoi qu’il en soit, l’immobilier reste un pilier d’investissement apprécié en Suisse, et que ce soit via la Bourse ou devant le notaire, il convient de bien se renseigner et de peser les avantages/inconvénients avant de se lancer.
Liste des Fonds Cotés
A ce jour, il existe une quarantaine de fonds cotés sur l'immobilier suisse. La liste est disponible sur le site de SIX en choisissant la classe d'actifs (Asset class) > Real Estate.
Certaines sociétés d'investissement suisses proposent même des certificats investissant de manière active dans des fonds immobiliers cotés, offrant ainsi à l'investisseur une exposition à un portefeuille de fonds qui devrait tirer le meilleur parti des fonds cotés publiquement. C'est le cas du Themes Trading Swiss Real Estate de Swissquote, notamment.
Sources
Moneyland – « Comment investir dans l’immobilier en Suisse » (guide général, 13 janvier 2025)
BCN (Banque Cantonale Neuchâtel) – « Investissements directs ou indirects ? » (article du 07.02.2022)
Julius Baer – « Investissement immobilier direct ou indirect – les principales différences »
The Poor Swiss – « Fonds immobiliers directs ou indirects » (blog, explication fiscale)
Immobilier.ch – « Des avantages à investir dans les parts d’un fonds » (Compte-rendu séminaire Mazars/Realstone, 30.05.2022)
FBK Conseils – « Impôt et immobilier : comment sont imposés les loyers, la valeur et le gain ? »
UBS - « Impôt sur les gains immobiliers: calcul et garanties »